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公募REITs背景下,住房租赁的实践与战略思考
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行业巨变和成长中,我们身处其间,裹挟前行,不停的思考与实践、再思考再实践。今年招租难,是租赁大社区和品牌公寓普遍的体感,以及REITs的发行带来的资本市场期待与诉求,也让从业者在多重压力下,开始反思和重视空间产品的打造,更加重视租后服务和用户运营,创新和创造不少有效的营销手段,正如梅之香需苦寒来孕育。

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1、商业模式的实践与思考


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最近,主流的看法是重资产有前途,中资产有风险,轻资产有挑战。

十九大后,长租房的重资产模式,如上海的R4用地、北京的集租房,在质疑声中、在纠结中,开始蹒跚进入市场。拿到租赁用地的企业,自然而然把建设任务交付给地产开发团队,该团队套用刚需住宅套路进行规划设计、装修改造,验收后再交给专职的运营公司,或者兼职的酒管公司,甚至是物业公司进行管理。由于建设和运营的双方都是第一次参与租赁业务,如何确定双份的工作边界,房屋交接的内容是什么,双方的合作模式是包租还是代运营,如何定价和收费。这期间的矛盾、冲突、心累、心酸,经历过的人,茶余饭后苦水一箩筐。

随着公募REITs的发行和《金融17条》的发布,谁能承接到这个行业巨大的金融红利?公募REITs的底层资产是不动产,经营管理具有“被动收入”的特征,但这并不代表公募REITs管理人,在运营管理方面可以“高枕无忧”。《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》规定,基金管理人可以设立专门的子公司或委托第三方管理机构,负责基础设施日常运营维护、档案归集管理等。做好REITs项目的运营管理,有利于提升项目运营质量和收益能力,保障投资者利益。运营管理机构做好底层资产更新维护,并积极采用新技术、新工艺、新材料,提升运营质量,降低运营成本,保障项目盈利能力。同时,努力创新商业模式,挖掘项目商业价值,拓宽项目收益来源,提升REITs产品的市场价值。目前,公募REITs产品在实操过程中,运营管理机构主要是原始权益人的关联机构。

从投资人视角,公募REITs管理人的能力体现在底层资产管理能力、资本结构管理能力、投资者关系管理能力。我国发行公募REITs的时间短,公募REITs管理人的能力和价值尚未充分的体现。作为基金管理人的公募基金公司,如果要在REITs领域做出特色,未来需要搭建专业团队,深耕具体细分领域,扎实做好管理基本功,通过优秀的管理,力争为投资人创造相对持续稳定的收益,为自己树立良好的形象和口碑。

也就是说,在REITs规则下,商业模式的趋势是轻资产和重资产合一或者深度关联。拟发行REITs的重资产公司,大概率不适合委托给独立第三方管理,必须搭建自己的轻资产运营团队。在自建保租房的企业里,也必须拔掉建设和运营的篱笆墙,打通建设和运营全流程,用建设运营一体化体系,从投资视角约束投资和运营指标,降低建设成本和运营费用,提升租金收益水平,从而提高不动产价值。

今年,做重资产模式为主的央国企,也在试水轻资产业务。

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2、空间产品的实践与思考


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房子,是健康、快乐、自主生活的空间载体。这个空间产品不仅包括套内空间、公共空间,还包括建筑规划、建筑结构、设备设施等方面内容。住房租赁产品总体遵循了安全宜居、经济适用、数字赋能、绿色可持续的原则,具体表现为“小户型、全功能、悦空间”,即将套内建筑面积控制在合理数值范围内,将租金限定在住户可接受范围。通过合理布局,提高空间利用率,增加空间灵活性。提供公共交流空间、人性化设计风格、科学技术与智慧设备,满足人们的生活品质需求,为城市年轻人提供归属感。

租赁住房的户型设计围绕“用户+场景+需求”,以终为始,从租户需求出发,结合运营经验倒推空间方案。租赁住房面向客群多为年轻人,与商品房客群大家庭的生活方式有所不同,客群对平衡租经济性与解决痛点更为关切,对小尺度内灵活空间的需求度更高,体现在功能模块化、空间可变化、服务共享化。所谓功能模块化,根据青年人、新市民群体生活方式,结合社会文化发展趋势,把租住生活对空间的需求进行分类,如收纳、运动、放空、起居、睡眠、学习、工作、游戏等等,这些功能的承载,必然会发生空间叠加,需要建筑师研发租赁住房的“芯片模组”,以快速适应不同客群的需求。所谓空间可变化,为满足租住人群的变化可能,实现可变户型和可变空间。可变空间是对家具进行体系化设计,形成可自选、可替换的多变使用空间,以适应市场变化,降低运营管理成本。所谓服务共享化,为实现配套功能全覆盖,品质生活触手及,小户型需要把公共空间进行延伸和共享,如共享厨房、共享晒台、共享会客厅、共享阅览室等共享公区,还会配建户内户外健身场所、社区食堂、宠物商店、便利店、咖啡厅、智能快递柜、党建活动中心等综合配套服务设施。

租赁住房人群注重通勤和租房舒适度,对生活品质也有一定要求,强调产品实用性与可维护性,空间产品打造的趋势主要有鼓励围合式布局,鼓励垂直绿化,倡导开放街区和共享化社区服务,鼓励装配式建筑与装修。

另外,站在投资者视角,住房租赁是空间产品,是公共产品,更是投资产品,必然关注其建造成本、物业成本、经营费用、租金收入、增值收入等指标。从趋势上看,建筑的全生命周期成本、建筑的智慧化和碳中和,一定会成为租赁住房空间产品的发展方向。

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