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举一反三,看国外的住房租赁市场运营现状
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美国:公寓运营巨头经验丰富


PART/1

美国的“长租公寓”行业起始于19世纪末至20世纪初,经过长时间的发展,现在已经形成了一个相当稳健的市场。随着城市化的推进、城市人口流动的增加以及租房需求的显著增长,美国的公寓租赁业务逐渐壮大并日趋成熟。在这个过程中,“保证生活质量的长租性中产公寓”受到了广大租户的欢迎。在投资、运营和管理等各个环节,美国的长租公寓市场都展现出了高度的规范性和专业性。

在投资领域,包括房产投资者、开发商、房地产信托基金以及各种投资基金在内的多方力量共同参与。而在日常的运营和管理方面,则是由专业的物业地产运营商来承担。以美国最大的公寓运营商EQR为例,其市值高达300亿美元,自1969年成立以来,已在1993年上市,并管理着约10万套公寓。目前,这些大型的公寓运营商已不再单纯追求规模的扩张,而是更加注重质量提升和资产管理,甚至有些公司还在有意识地缩减物业持有量,以优化其资产组合。

美国长租公寓市场的稳健运行得益于完善的法律和政策支持。诸如《公平住房法》和《公寓租用法》等法律法规为公寓租赁设定了明确的规范,并保障了租户的权益。在租金调控方面,美国50个最大城市中有6个城市实施了租金管制政策,这种政策有效地防止了租金的非理性波动,从而实现了对业主和租户双方利益的均衡保护。

由于市场上存在充分的竞争,那些能够在竞争中立足的公寓运营公司逐渐塑造出了一套相对公平的市场规则。这些大型的公寓运营商通常都拥有数十年的运营经验和一套高度系统化、程序化的服务模式。他们不仅为租户提供搬家、家具租赁等便捷的生活服务,还致力于帮助租户更好地融入社区,享受安全舒适的生活环境。此外,一些公司还针对特定人群推出了个性化的服务,进一步推动了长租公寓市场的全面和均衡发展。

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德国:房东被限制牟取暴利


PART/2

德国《经济周刊》近期报道,根据德国联邦统计局的最新数据,2019年,约有58%的德国家庭选择长期租赁公寓作为居住选择。这个比例在过去的十年里一直保持相对稳定,波动幅度在3%以内。

在德国,长租公寓市场非常活跃,参与者既有大型房地产公司,也有众多的中介机构。这些中介机构遍布德国的各个社区,为租房者提供了丰富的房源选择。此外,德国还有大量的在线租房平台,租房者只需输入自己的需求,就能迅速找到心仪的房源。租房群体也非常广泛,以年轻人为主。

以奥拉夫一家为例,他们四口之家居住在科隆的一套90多平方米的公寓中。尽管他们的月收入(扣除税收和保险后)高达5000欧元,属于德国的高收入家庭,但他们仍然选择租房而非购房。他们认为购房会带来沉重的经济负担,不仅需要首付,每月的房贷还款也会比租金高出许多。此外,购房还会限制他们的工作和生活自由,如换工作、搬迁等。因此,他们选择长期租房。

德国的长租公寓市场在欧洲处于领先地位,仅次于瑞士。这得益于德国对长租公寓市场的严格规范。例如,德国法律限制了房东的暴利行为,规定房租不得超过当地“比较租金”的10%,且3年内的租金涨幅不得超过20%。有些城市还设定了具体的房租上限。此外,如果房东需要提前解除租房合同,必须提前3个月通知租客。对于租期超过5年的合同,通知期限甚至延长至6个月或9个月。

然而,近年来德国面临大量难民涌入和海外居民购房的问题,导致房租持续上涨。为了应对这一问题,一些城市开始实施房租上涨限制措施。这虽然让租户感到欣慰,但却引起了投资者的不满。他们认为这些措施打击了房地产公司的投资积极性,可能会导致市场陷入恶性循环。

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日本:专门机构打理租客业主纠纷


PART/3

在日本,长租公寓是一种非常普遍的住宿选择。这些公寓的面积通常在25至30平方米之间,租期至少为一年。公寓内部设施齐全,包括冰箱、洗衣机和电视等家用电器,使得租户基本上可以直接拎包入住。以东京为例,一间25平方米的长租公寓的月租金大约为5000元人民币。

日本的长租公寓市场采用了规模化的包租运营模式。全国有2000多家中介公司,它们主要通过接受私人住宅的租赁委托来获取房源。这些中介公司不仅负责房屋租赁,还提供装修、设计和房租催缴等一站式服务,并会收取相应的中介费用。据《日本经济新闻》报道,日本长租公寓市场的规模达到了约12万亿日元,相当于人民币7524亿元。

在长租公寓的监管方面,日本有着完善的法律体系,主要包括《民法》、《宅地建物取引业法》和《借地借家法》三部法律。这些法律对租赁公寓的管理非常细致,例如规定业主即使有合理的理由,也必须提前半年通知租户退房,否则租户有权拒绝。此外,业主在租赁期间不得涨租,只能在合同到期后调整租金。因此,在日本很少出现像中国那样因随意涨租而引发的纠纷。

有特约记者在日本租住了一间带晾台的公寓长达近7年之久,期间房租一直保持不变,房东也从未提出过涨租的要求。只是在每两年续签合同时,需要向中介支付一定的手续费,除此之外没有其他额外费用。

尽管日本租客和业主之间的矛盾相对较少,但仍有一些专门从事公寓管理的托管机构来协助处理这些问题。这些机构会定期向业主报告房屋的租赁情况,负责清洁和维护建筑物的整体美观与整洁,并及时响应和处理租户的投诉。部分托管机构还为租户提供24小时的紧急联系服务,以确保租户在任何时候都能得到及时的帮助和支持。


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