国家队近几年的批量进入住房租赁市场，已成为一股不容忽视的势力。进入新的2024年，众多大型租赁社区的房源纷纷投入市场开始运营，它们不仅是市场供给的主要推动力，更是国企在租赁住房行业的重要布局。

随着国企的积极布局和加速发展，住房租赁市场的格局也发生着天翻地覆的变化。传统的二房东式的盈利模式受到挑战，住房租赁市场涌现出了一些新的运营手段和发展方向。

在国家“租购并举”政策的积极推动下，租赁住房市场近年来呈现出迅猛发展的态势。随着租赁用地供给的增加和市场需求的提升，大型租赁社区逐渐成为市场的主流。

与集中式公寓或分散式公寓不同，租赁社区通常具有庞大的体量，房源数量多数超过1000套，物理空间更加集中。但是由于大城市中心区域的地产资源稀缺，以及大型租赁社区建设成本高昂的挑战，这一领域的发展也面临一定的压力。

国企在融资和拿地方面具备更多资源和话语权，能够更好地享受租赁住房用地的政策红利，从而更容易成为长租行业的领军企业。

因此，与央企、国企合作成为了众多住房租赁企业打造“租赁社区”的常用手段。通常与国企央企合作，由政府出面发挥牵线搭桥的作用，能确保在可控的投入内拿到优质的资源，从而实现快速发展。

随着住房租赁行业的演进，传统的运营模式正在发生深刻变化。今年以来，大量大型租赁社区与新开住房租赁项目密集上市，导致项目出租率下滑，运营难度加剧。面对这一挑战，众多住房租赁运营商开始转向相对较轻，而且更为高效，更为专业的精细化的轻资产运营模式。

对于国企而言，虽然具备资金雄厚和拿地便利的优势，但在项目的精细化运营管理方面经验相对不足。因此，长租运营机构与国资的“联姻”现象日益增多。双方的结合能够各自发挥自身优势，国企提供资金支持或是相关物业，而运营房则负责设计总包、运营服务、采购装修或者是后期租客管理运营等较轻的环节，这不仅弥补了国企在运营能力上的不足，也能让民营企业在无需投入高昂的建造成本的情况下，实现更多项目的运营和管理和更快的发展，双方互补的合作方式，极大提高了双方的资产运营效率，提升竞争力。

这种通过与政府的政企合作模式，已经有非常多的成功案例，能够快速扩大保障性租赁住房的建设，完成政府关于保障性租赁住房的任务和目标，所以对于国企。而且这种互补趋势显示出市场化企业与政府平台正在携手共进，为产城发展注入新的活力。

新势力的加入，让市场格局发生着快速的改变，中小住房租赁企业也面临着租赁社区、保障房的挑战。与国企大型住房租赁企业直面竞争，对于中小住房租赁企业而言不是明智之举，国企住房租赁项目有雄厚的实力和背景，而且这些企业，在一定程度上是完全不担心自身亏损的，更多考虑的是民生和口碑，所以在企业发展中，要尽量避免与他们的直面竞争。

但也不比太过担心，林子很大，大象再厉害，也有小蚂蚁的广阔生存空间。在竞争激烈的住房租赁市场中，许多中小住房租赁企业选择了“做小而美”的经营策略，这一选择不仅符合市场趋势，也体现了企业独特的经营智慧。

首先，“做小而美”意味着专注于提供高品质、精细化的服务。中小住房租赁企业往往无法与大型住房租赁运营商在规模和资金上直接竞争，但可以通过打造独特的品牌特色和精细化服务，赢得租户的青睐。这种小而美的模式能够更精准地满足租户的需求，提供个性化的居住体验。

其次，“做小而美”有助于企业控制成本，提高运营效率。相比于大型租赁社区，小型企业的管理成本更低，可以更加灵活地调整经营策略，以适应市场变化。同时，由于规模较小，企业可以更加专注于服务质量和租户体验，形成口碑效应，吸引更多租户。

再者，“做小而美”的公寓更容易形成独特的社区氛围。小型住房租赁社区往往能够营造出更加温馨、亲密的居住环境，使租户感受到家的温暖。这种社区氛围能够增强租户的归属感，提高租户满意度，为企业带来稳定的客源和良好的口碑。

总体来说，住房租赁市场有更加强劲的竞争对手加入，既有竞争，同时也带来了机遇。住房租赁市场足够大，完全能够容纳国有企业的进来，同时这些企业的进入也带来了很多正向的作用，不仅能够改善整体的租住环境，而且给跟同在住房租赁市场创业的中小住房租赁企业带来了新的机遇，就比如我们上面聊的：注资合作以及轻资产运营等，同时国家队还能倒逼传统企业提升自己的服务能力和运营效率，增强企业自身竞争力。

国家在发展，市场也不断在完善，相信未来的住房租赁市场会更加的完善和高效，能给租户带来更好的租住体验。