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住房租赁市场的新形势、新机制、新模式
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党中央强调,安居是人民幸福的基点,国家努力让人民群众住上更好的房子,从好房子到好小区,从好小区到好社区,从好社区到好城区,创造高品质生活空间。2023年针对住房租赁市场的重大政策和支持纷纷出台,保障性住房建设进入加速阶段,政策框架更加清晰完备。

2月24日,人民银行、银保监会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,培育发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳健康发展。

4 月 28 日,中央政治局会议指出,规划建设保障性住房,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设。

7 月 24 日再次提出,要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。

8 月 25 日,国务院常务会议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

9 月 4 日,副总理在何立峰在规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上,强调保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程,实施严格封闭管理不得上市交易。

9 月 5 日,自然资源部印发 《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》,作为《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》配套文件,在43 个城市开展为期 4 年的低效用地再开发试点。从供给端搭起城中村改造与保障房建设的桥梁,为保障性住房开源。 

9 月 28 日,财政部、国家税务总局、住建部联合发文,对保障性住房项目建设相关的税费进行减免,免征土地使用税和印据。

10月12 日《中国建设报》信息,城中村改造将与保障性住房建设相结合,二者的联动指日可待。

12月6日,财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》意见的函。将REITs纳入社保基金可投资范围,有效扩大REITs的参与主体范围。

12月12日,中央经济工作会议,再次强调加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

12月14日,一线城市中购房政策最为坚挺的两个城市,北京、上海,在同一天里,出台了购房新政。




住建部保障司原处长王剑平分析指出,从 1994 年确立的经济适用房体系,到 2021年以来确立的顶层设计,即公共租赁住房(公租房)、保障性租赁住房(保租房)、以共有产权房为代表的配售型保障性住房三位一体的体系,整个住房保障体系的制度演进可以看到如下特点: 

1、保障形式从最初的以售为主,逐步演化为租售并举;

2、保障人群的辐射范围逐步扩大。尤其是从低收入群体等特定人群,开始逐步延展至中等收入但存在住房困难的人群;

3、保障制度愈发体系化,在辐射范围扩大的同时也在持续强化公平性。

未来,住房体系分为住房保障体系和市场化体系,住房保障体系主要有公租房、保租房以及以共有产权房为代表的配售的保障性住房,市场化体系则主要包括销售型的商品房,以及租赁型的长租公寓等。随着住房保障体系的逐步完善,市场化体系的相关行政政策也将逐步退出。




2023年已经接近尾声,进入2024年后,住房租赁市场又会有哪些变化呢?用三个“新”来总结 ,即新阶段、新变化、新要求。

1、新形势。房地产市场供求关系发生重大变化,从有没有,到好不好。就是要绿色、低碳、智能、安全,让群众住得健康、用得便捷,成本低又放心安心

2、新机制。人、房、地、钱”要素联动,以人定房,以房定地,以房定钱。

3、新模式。重构市场和保障关系,政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求,建立租购并举的住房制度。




恢复房地产市场信心,是经济发展绕不开的课题,中央经济工作会议提出的“稳中求进、以进促稳、先立后破”,这些提法含义丰富,2024年在政策层面非常值得期待,从行业发展的角度,我们呼吁突破以下几个方面的政策,释放行业发展新动能。

1、建筑设计规范的突破

城市更新专家、清华大学建筑设计研究院宋兵指出,急需对保租房的规划指标和设计规范进行优化,如绿地率、建筑密度等如日照时长、日照间距等。他作为保障房联盟的专家组长,积极组织和推动出台《保障性住房规划及建筑设计标准》 。

2、公募REITs再扩容

很多企业在是否“纳保”上非常纠结,若公募REITs扩容到市场化公寓,会极大激发潜力巨大的“非改居”市场。保租房公募REITs上市已满一年,单一城市、单一筹集渠道、单一运营主体的限制,有望被建信住房公募REITs申报发行打破,这也是首单“非改居”的保租房REITs。集保房、强自持房也期待受惠于公募REITs扩容。

3、保住房政策细化落地,并与城市更新、保租房政策相衔接。


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