2022年到2023年，美国疯狂加息，利率从近乎0%水平直接飙升到5%以上，在这次加息周期比以往更激进，致使全世界的美元流入到美国，也对包括中国在内的全球资产价格产生了影响。有很多人都认为，国内房价的下跌也与美元加息有着很大关系。

现在美元进入降息周期，预计会在2026年降息到3%左右，若美元利率下行，可能驱动全球资本从美国流出，重新配置到非美市场。作为世界最大的工业国、世界第二大经济体，毋庸置疑，未来接纳美元流入的最大国家估计就是我们。

那么，这些潜在流入的资金，会不会进入房地产市场，会不会推动房地产市场的全面繁荣，让房地产逆势上涨呢？这是很多人都关心的问题，我今天从以下三个层面进行理性分析。

这是一个复杂的预测。回顾2019年美联储降息后，外资增配中国的资产规模约 1000-1500亿美元/年。

结合中国目前经济，在2026年如果中国利率能够保持稳定增长（例如在4.5%-5%区间），而美国降息至3.0%-3.5%左右，在中美利差收窄的情况下，我们有非常大的吸引力。

在这些条件成立的情况下，预估大约会有1500-2500亿美元/年的资本净流入，也就是说，会有将近2万亿人民币的资金流入国内。当然这只是一个预测数字，具体规模受制于全球风险偏好、地缘政治及国内政策等多种变量，难以精确量化，我们就先以此数字进行逻辑推导，看看是否会带动房地产的上涨。

从国际资本流动的经验分析，降息后流入进来的美元大概可以分为四类：

1.外资配置型资金

如主权基金、养老金等长期机构投资者，出于多元化配置、追逐估值洼地的目的，可能系统性增配包括中国在内的新兴市场，进行策略性再平衡。

2.散户居民资产再配置

美元加息，很多国内居民的美元通过各种方式到了美国吃利息，降息后吸引力下降，很大一部分居民可能调整其全球资产配置比例。但这一过程是长期、缓慢且分散的个体行为。

3.寻求高收益的套利资本

这类资金都属于“热钱”，流动快、波动大，会放大市场波动。美国利率下降会缩小与其他经济体的利差，这类资金会迅速撤离，流向利率更高或货币有升值潜力的地区。

4.中资企业海外资金回流

降息和美元转弱的环境，可能降低持有美元资产的吸引力，理论上可能促使部分海外利润回流。当然，这个也要结合具体企业财务策略进行判断。

恐怕没有大家想象的那么理想，从历史的一些统计数据来看，即使有大规模资本流入，能够流入房地产市场的也只是很小的一部分。

参考2009-2011年及2016-2017年等历史宽松周期，外资进入中国后主要流向是：金融市场（如国债、股票、REITs等）、投资实体产业、投资商品等，即便在当时房地产市场火热阶段，直接流入房地产领域的资金占比也相对有限（有研究统计约占外资流入的15%左右）。在当前房地产市场供需关系发生重大变化、房价处于调整期、投资属性减弱的背景下，要达到这个比例，感觉非常的困难。

资本天然追求流动性好、交易便捷的资产。房产投资有先天的劣势和风险，如：容易受到政策束缚、流动性差、退出周期长等，很难笼络到那些’热钱‘的青睐。

美国降息可能带来的资本流入，但首要目的地将是金融市场（股、债），而非房地产市场。但少量资金的流入，肯定也会对房产市场带来一些积极的作用，比如维稳房价，不在出现系统性下跌的情况。但很难成为驱动其“逆势大涨”的主导力量。

我自己也刚买房没几年，感性上说我有兴趣再见房产市场的辉煌，但理性告诉我，在人口红利消失、城镇化进入中后期、“房住不炒”的政策定位等背景下，房产高增长的时代一去不复返。